이자 외에도 추가 수수료 부과?
법정 최고금리 제도를 피할 수 있는 수단?
부동산 브리지론
부동산 브리지론은 부동산 개발 사업자가 토지매입, 공사비 등 개발 사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 단기간 대출을 말합니다.
PF대출을 받기 까지의 기간 동안 발생하는 자금난을 해소하기 위한 목적으로 사용됩니다.
부동산 브리지론은 크게 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다.
하나는 시행사가 토지를 매입하기 위해 받는 대출이고, 다른 하나는 시행사가 공사비를 조달하기 위해 받는 대출입니다.
토지매입 브리지론은 시행사가 토지매입 계약금을 납부하고, 나머지 매매대금을 본 PF대출을 통해 조달하기 전에 받는 대출입니다. 이 경우 시행사는 토지매매 계약서나 약정서를 담보로 대출을 받게 됩니다.
공사비 브리지론은 시행사가 공사비를 조달하기 위해 받는 대출입니다. 이 경우 시행사는 토지를 매입하고, 인허가를 완료한 상태에서 받는 대출입니다. 이 경우 시행사는 토지와 건축물에 대한 근저당권을 담보로 대출을 받게 됩니다.
부동산 브리지론은 일반적으로 본 PF대출보다 금리가 높습니다. 이는 부동산 브리지론이 단기간에 사용되는 대출이기 때문에 위험성이 높다는 이유때문입니다.
부동산 브리지론은 부동산 개발사업의 성공 여부에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산 브리지론을 통해 필요한 자금을 조달하지 못하면 사업이 중단될 수 있기 때문입니다.
- 금리가 높기 때문에 상환계획을 신중하게 수립해야 합니다.
- 담보가 충분한지 확인해야 합니다.
- 대출 조건을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
시공사에서 받는 이자가 높으면?
부동산 브리지론은 부동산 개발사업의 성공 여부에 중요한 영향을 미칠 수 있는 만큼, 그 폐혜도 상당합니다.
- 부동산 시장의 과열과 거품 형성: 부동산 브리지론은 부동산 개발 사업자의 자금난을 해소하기 위해 단기간 대출을 제공하는 금융상품입니다. 따라서 부동산 시장이 호황일 때는 부동산 브리지론을 통해 부동산 개발이 활발하게 이루어질 수 있습니다. 이는 부동산 가격 상승을 촉발하고, 부동산 시장의 과열과 거품 형성으로 이어집니다.
- 부동산 개발사업자의 도산 위험 증가: 부동산 브리지론은 일반적으로 본 PF(프로젝트파이낸싱)대출보다 금리가 높습니다. 그리고 만기 연장할 때마다 붙는 수수료가 높아지므로 최근 중소형 건설사 중심으로 부동산 브리지론 수수료가 과도하다는 불만이 나오고 있습니다. 단기간 대출이기에 이자 자체도 높지만, 금융사가 각종 수수료를 이자보다 높게 물리다 보니 결과적으로 금융 비용이 법정 최고금리(20%) 수준을 크게 웃도는 경우가 많습니다. 최근 정부가 민간 주택 공급 확대를 발표하며 금융 지원책을 내놨는데도 업계 반응이 좋지 않은 이유입니다. 주로 2금융권이 취급하고 최근 주택 경기 불황으로 금융사 금리보다 더 높은 수수료를 물리는게 관행처럼 되었다는 건설업계 설명입니다.
이는 결국 금융사가 받을 수 있는 법정 최고금리(20%)로 제한하는 회피 수단으로 이용될 수 있습니다.
최근 정보는 본 PF 단계 에서 쉽게 자금 조달할 수 있게 대책을 내놨지만 브리지론 단계의 대책은 빠져있습니다. ‘PF대주단 협약’으로 PF 만기를 연장하고, 정부가 유동성을 지원해 PF 사업의 유동성 문제를 일부 해소해 주는 정책이지만,
주택시장 침체로 브리지론에서 PF(프로젝트파이낸싱) 전환 자체가 쉽지 않은 만큼 원금과 이자감면, 출자전환 등 정부의 대책이 필요해 보입니다.
실제 23년 2월 울산 주상복합 사업주가 빌린 브리지론 부도처리 사례입니다.
관련 업계 관계자들은 대형 건설사가 도급 계약을 맺은 후에 책임준공을 하지 않는 것은 업계 관행상 상당히 희귀한 사례라고 말했다. IB업계 관계자는 “대우건설이 해당 사업장의 브리지론 대출에 고의 부도를 내면서 사업을 더 진행할 수 없게 됐다”고 전했다. 이 관계자는 “공사비는 계속 오르고 부동산 경기 악화로 분양가 하락 압력이 커진 상태”라며 “대우건설이 해당 사업장의 사업성이 없다고 판단해 책임준공에 법적 강제성이 없다는 구실로 사업에서 발을 뺀 것”이라고 전했다.
대우건설의 책임준공을 믿고 선순위 브리지론에 참여했던 금융회사들은 갑작스러운 디폴트에 당황한 모습이다. 기존 대출에는 유안타증권(200억원), 우리금융캐피탈(100억원), 아이파트너스자산운용(80억원) 등이 대주단으로 참여했다. 대우건설이 보증을 선 후순위 대출 440억원과 에쿼티(지분) 100억원을 합치면 토지 확보를 위해 빌린 브리지론의 총 규모는 1000억원이다.
본 PF를 추진하던 증권사와 대주단도 곤혹스러운 상황이다. 업계 관계자는 “대우건설 책임준공 약정을 기반으로 1500억~2000억원 규모의 본 PF에 투자자들을 모두 모아 놓았고 상당수의 금융회사가 내부 승인까지 마친 상태였다”면서 “대우건설이 갑자기 책임준공을 회피하면서 본 PF는 도루묵이 되고 기존 대출은 모두 부실자산이 됐다”고 전했다.
IB업계 관계자는 “국내 10위권 내에 있는 최상위 건설사가 보증까지 제공했던 도급 사업을 자체적으로 중단해 일부러 부도를 낸 사례를 본 적이 없다”면서 “그만큼 부동산 시행 사업의 상황이 불안하다는 방증”이라고 우려했다. 이 관계자는 “지난해 12월 말 전국 미분양이 6만8000세대에 달한다”면서 “대형 건설사와 도급 계약을 맺은 사업장까지 부실이 발생하면서 같은 사례가 확산할까 금융회사들이 노심초사하는 분위기”라고 말했다.
한편 이 사업장은 울산광역시 동구 일산동에 총 644세대의 주상복합 아파트를 건설하는 사업장이다. 대우건설이 도급 계약을 하면서 대우 아파트 브랜드인 ‘푸르지오’를 달고 본 PF와 분양을 추진할 계획이었다.
*브리지론이란?
브리지론은 시행 사업자가 아파트 등의 건설 사업 인허가를 받기 전에 사업 부지(토지)를 확보하기 위해 빌린 자금이다. 지방자치단체 등 정부로부터 사업을 승인받아 사업 추진이 확실시되면 본 PF와 분양 등 본격적인 사업을 진행한다. 사업의 다리를 놓아주는 대출이어서 브리지론이라고 한다. 지난해 말 현재 금융회사들이 브리지론 상태로 만기를 연장하고 있거나, 본 PF로의 전환을 기다리는 대출이 수십조원에 이르는 것으로 알려져 금융당국이 예의주시하고 있다.
(기사발췌: 아시아경제_링크참조)